房屋保固跟瑕疵擔保一樣嗎？賣方不修怎麼辦?全面、白話又可操作的權利指南
- 不動產免費法律諮詢
- 10月13日
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保固是契約裡賣方答應的「修繕承諾」。瑕疵擔保是民法給買方的法定救濟。兩者不一樣，有保固不等於放棄法律救濟。
遇到賣方拒修，先保留證據、發律師函、鑑定、保全、最後走訴訟或和解。越早採取行動越有利。
一 房屋保固跟瑕疵擔保，白話一次看懂
什麼叫保固
保固就是賣方在買賣契約裡寫的承諾，例如「交屋後三個月保固漏水」。這是契約上的約定，內容由雙方決定：保多久、保什麼、誰付錢都可約定。
什麼叫瑕疵擔保
瑕疵擔保是法律給買方的權利。簡單說，如果房子有重大問題（例如結構不良、大片滲漏），買方可以依法律請求解除契約、減少價金或求償。
法律上的救濟不只是「叫你修好」，而是針對房屋是否符合買賣契約的預期結果來做補救。
兩者常見混淆的點
很多人看到合約寫「房屋保固半年」就以為過了半年就沒招了。事實上，法院會看整份契約、交易背景與雙方本意來判斷。
只有在契約明確把保固當作放棄瑕疵權利時，才可能失去法律救濟。否則很多案件買方還是可以依法律主張權利。
重點結論
1.有保固但不代表沒有法律救濟。
2.沒有保固也不代表買方無權利。
3.越早保存證據、越早找律師，勝算越高。
二 、賣方不願修繕，我能要求什麼？白話權利清單
您可以選擇一種或多種救濟方式，視問題嚴重度與證據狀況：
要求賣方修繕並負擔修繕費用
要求減少價金 也就是折價讓步
要求解除買賣契約 退屋並返還價金
要求損害賠償 包括直接修繕費用與衍生損失
緊急情形請求法院採取保全或鑑定 以避免事故或證據消失、哪種選擇最好？
小問題且修繕簡單：談修繕或和解。
嚴重瑕疵或修繕費用很高：考慮減價或解除契約並求償。
賣方怠慢或有滅證疑慮：先申請法院保全或鑑定。
三、 一步一步實務流程（照著做就對了）
步驟 1 保存證據立即做
拍照、錄影，拍到時間、位置、情況（例如牆角滲水、天花板水痕、鋼筋外露）
保存交屋文件、買賣契約、收據、保固條款、仲介書面說明、對話記錄（簡訊、LINE、電子郵件）
如已先行修繕，保留所有發票與工人報價單
步驟 2 以書面正式通知賣方
用掛號信或可證明送達的方式通知賣方瑕疵事實、要求修繕或賠償，並設定合理期限（例如十四天）。
留存送達證明。
步驟 3 嘗試談判與和解
若賣方願意溝通，可談修繕方式、付款比例或一次性賠償。
一旦談妥，把和解內容寫成書面並雙方簽字，最好有履約保證方式。
步驟 4 請專家做鑑定（必要時）
當瑕疵原因或責任歸屬有爭議時，請結構或防水等專業人士做鑑定報告，寫明原因與估價。
鑑定報告常是法院採信的重要證據。
步驟 5 律師發函或聲請保全（談不攏或情況緊急）
律師函能提高談判壓力與正式性。
若有證據會被毀損或賣方有消極行為，律師可聲請法院鑑定、假處分或保全。
步驟 6 提起民事訴訟或調解仲裁（最後手段）
訴訟常耗時，但當和解無望且金額龐大時必要。
訴訟請求項目依個案：解除契約、減價、修繕費損害賠償等。
實務小提醒
越早採取法律動作，越能保全證據、提高和解籌碼、降低修繕成本。先修繕再求償雖可行，但可能影響後續的法律判斷，修繕前建議先諮詢律師或至少拍照存證並取得書面估價。
四 、實用範本：簡短律師函範例
標題：關於貴方出售房屋之瑕疵修繕請求
內文重點范例（請律師或事務所信頭發出）
說明買賣合約、交屋日期與發現瑕疵日期
附上瑕疵照片與專家初家初步估價摘要
正式請求賣方於十四日內就瑕疵提出修繕方案或賠償方案，並提出若逾期將採取法律行動的說明（包含申請鑑定、保全、提起訴訟）
結尾要求書面回覆並保留法律救濟權利
提醒
此範本僅供參考，發函最好由律師依個案修改並正式發出。
五 常見問題與白話答案（買方最想知道的）
問題：契約寫有保固半年 我還能主張瑕疵擔保嗎
答案：不一定完全喪失。法院會看保固條款寫法與雙方真意。不要只聽仲介說法。先保留證據、諮詢律師再決定。
問題：瑕疵擔保能不能強制賣方修繕
答案：法律的救濟多以解除契約、減價或賠償為主。強制修繕可能成立，但要看契約與個案事實，需專業評估。
問題：能不能自己先修再向賣方求償
答案：可以，但風險在於賣方可能主張您自行決定修繕方式不當。若要先修，務必保留發票、估價書與修繕前後照片。
問題：如果賣方已離境或失聯怎麼辦
答案：仍可提起訴訟或申請法院保全與強制執行。若賣方無財力或無法被執行，訴訟實際效益需律師評估。
六 、買賣契約簽約前的五項實務建議
1.交屋當天做完整點交 拍照錄影並雙方簽收
2.合約條文不要用「保固若干天」就草率同意 要明確寫修繕範圍與責任
3.若是中古屋，要求賣方列明房齡 與已修繕紀錄以及相關文件
4.若發現大問題，先請專家估價 再決定要修或走法律程序
5.簽約前可請律師審閱契約 尤其注意保固、瑕疵免責與時效條款
七、 我們可以怎麼幫您（謙聖國際法律事務所的服務）
我們擅長處理房屋買賣瑕疵與保固爭議，能協助您：
1.檢視買賣合約並提出修正建議
2.蒐集與整理證據 包括專家鑑定的委託與解讀
3.擬定並發出律師函 代表協商或直接催告賣方
4.聲請法院保全或鑑定 並代理訴訟或和解談判
5.草擬和解條款或履約保證文件 確保執行可行性
想要更具體的協助？請帶著合約、交屋資料與照片或鑑定報告來電或來所面談。我們會先做初步評估並告訴您可能的時間表與費用。
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