住家漏水糾紛怎麼處理？頂樓滲漏、水管破裂、公共管線誰負責｜律師教你一次搞懂維修與求償
- 魏小雯 謙聖
- 11月23日
- 讀畢需時 4 分鐘
住家漏水糾紛是社區最常見、也最難處理的問題之一。頂樓排水堵塞、結構裂縫、浴室防水層失效、老舊管線滲漏……每一種成因，責任主體與賠償方式都不同。
若只靠口頭溝通，往往僵持不下、日復一日影響居住品質。本文由謙聖國際法律事務所整理責任歸屬、處理流程、保存證據與求償實務，協助您快速、有效地解決漏水爭議。
一、住家漏水糾紛先釐清責任：公共部分 vs. 專有部分
1) 公共部分漏水（例：頂樓未專約使用、公共排水管線、外牆防水）
法規重點：依《公寓大廈管理條例》，管委會/管理負責人負有維護、修繕公共部分之義務，費用可由公共基金支出，或依規約/比例向區分所有權人分攤。
處理原則：發生滲漏，應由管委會主導查修與付款流程。若管委會怠於處理，受害住戶可採行「先修繕、再求償」策略，保全居住安全並向應負責者請求補償。
2) 專有部分漏水（例：樓上浴室防水層破損、室內管線老化）
責任歸屬：通常由該戶所有權人負責修復與賠償（含受損樓下住戶之裝修、油漆、天花板、家具損害等）。
舉證關鍵：以抓漏鑑定報告、照片、施工紀錄釐清漏水來源。
3) 兩戶交界或原因未明（例：管線轉折、界面滲漏）
處理原則：先由專業技師鑑定；若屬交界引發，可能由雙方按過失或因果比例分擔修繕與賠償。
小結：誰的區域、誰的設備、誰維護不當是判斷重點；無論主張哪一方負責，「證據」永遠是關鍵。
二、立即可做的四步驟（實務最有效）
1請專業抓漏鑑定
儘速委請合格技師到場檢測，取得鑑定報告與照片，鎖定責任對象（公共 or 專有）。
2.書面通知並限期改善
先以 LINE/Email 通知留痕，未改善再寄發存證信函給對造/管委會：載明滲漏位置、檢測結果、限期修繕；必要時聲明「未修復前保留請求損害賠償」或「拒付特定費用」。
3.先行止漏、避免擴大損害
居住安全優先。必要時採「先修繕、再求償」；保留報價單、修繕單據與完工照片，以利日後請求。
4.蒐證與估損
系統化整理前後照片、滲水軌跡、時間線、財物受損價值（估價單/收據），提高協商與訴訟勝算。
三、常見爭點與解法
1.頂樓漏水但管委會不願出錢？
若頂樓屬公共部分且查明為公共設施滲漏，管委會有維修義務。未作為時，可由住戶先行修繕再向管委會/社區請求分擔，或循調解、訴訟程序主張權利。
2.樓上不配合進屋檢測？
先行存證信函要求配合；持鑑定與受損證據，聲請調解/提起訴訟請求進行必要勘驗與修繕，並請求賠償。
3.到底該告誰？
視原因而定：公共部分→通常向管理組織/區分所有權人集合體主張；專有部分→向特定住戶主張；無法判斷→先鑑定再釐清對象，避免誤告。
四、爭議解決管道：從溝通到法院的務實路徑
1.管委會內部協調
先走社區機制，速度快、成本低，常能迅速止漏。
2.里長/警局協助
適合輕度爭執時的居間溝通，但無強制力。
3.公所或法院調解委員會
成功調解之調解筆錄等同判決效力，可直接強制執行；經濟有效、建議優先採用。
4.民事訴訟/假處分
無法協議時，向法院請求損害賠償、修繕費、必要費用與利息；必要時聲請證據保全/假處分，防止對方拖延或破壞現場。
五、文件清單：現在就開始準備
1.抓漏鑑定報告、照片（含日期與位置標示）
2.滲水過程紀錄、受損財物清單與估價/收據
3.與管委會/鄰戶之 LINE、Email 往來紀錄
4.存證信函影本、開立/投遞證明
5.社區規約、管委會會議紀錄（若有涉公共部分）
有這些資料，無論調解或訴訟，成功率都高得多。
六、什麼時候該請律師？
1.管委會推諉或對方拒不配合檢測/修繕
2.牽涉公共與專有邊界、責任難以判定
3.金額較高、影響居住安全/健康（長期潮濕、壁癌、漏電風險）
4.需要走調解、訴訟、證據保全或假處分
專業律師能：
釐清法律關係與對象、設計證據策略、代擬存證信函/和解條件、主導調解攻防、在訴訟中爭取「修繕＋損害賠償」的最大化結果。
結語｜先止漏、留證據、選正確對象，再談賠償
住家漏水的關鍵不是吵贏，而是快、準、證據足：
先控制災情、立即鑑定、完整留證，並找出正確的責任主體。必要時讓專業律師加入，透過調解或訴訟，在最短時間內恢復居住安全，同時把該拿的賠償拿到手。
需要協助？聯絡謙聖國際法律事務所
台北所：02-2388-8962
桃園所：03-3150-034
我們擅長處理漏水鑑定、社區管理爭議、修繕與求償、調解與訴訟，全台案件皆可委任。
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