裝潢糾紛瑕疵擔保責任解析｜屋主必知的法律保障 !!
- 不動產免費法律諮詢
- 8月19日
- 讀畢需時 3 分鐘
什麼是裝潢糾紛瑕疵擔保責任？
當我們滿心期待新家完工，卻在入住後發現牆面裂縫、管線漏水、材料偷工減料時，往往才意識到「法律」才是真正最後的防護網。
根據《民法》第359條規定：承攬人（裝潢公司）對於工作成果負裝潢糾紛瑕疵擔保責任。這意味著，即使契約中沒有明寫，裝潢公司仍然必須在合理期間內，提供免費修繕或其他救濟措施。
👉 重點在於：法律自動介入，保障屋主權益。
瑕疵的判斷標準
在法律上，瑕疵不只是一個主觀感受，而有明確判斷依據：
客觀標準
成果未達一般水準，例如：
使用材料品質不良
施工技術不合格
管線配置不符安全規範
主觀標準
成果未符合契約約定，例如：
契約約定使用進口品牌，但實際使用國產品牌
設計圖與最終施工結果明顯落差
👉 律師提醒：屋主在驗收或入住後發現問題時，務必保留證據（照片、錄影、專業鑑定報告），以免未來爭議時陷入「各說各話」。
屋主的救濟權利
法律賦予屋主四大主要救濟手段：
一、修繕請求權
屋主可以要求承攬人在合理期間內免費修繕，並回復至契約約定的狀態。若無法完全回復，至少要達到正常使用的程度。
👉 建議：屋主應先 正式發函（存證信函） 通知承攬人，留下追訴依據。
二、減少報酬請求權
當瑕疵無法修繕，或修繕費用過高時，屋主可要求減少報酬。減少的金額需依 瑕疵對價值的影響程度 來計算，通常需透過專業估價。
👉 例如：廚房防水工程失敗導致漏水，修繕需花費30萬元，屋主可主張減少相對金額。
損害賠償請求權
除了修繕與減少報酬，屋主還可主張「因瑕疵所致的損害賠償」：
直接損失：重新施工費用
間接損失：延期入住、家具受損
但需注意：間接損失需證明「與瑕疵有因果關係」，舉證難度較高，建議在律師協助下進行。
四、契約解除權
當瑕疵嚴重到足以破壞契約目的時，屋主可選擇解除契約。解除後：
雙方須回復到契約簽訂前的狀態
承攬人須返還已收款項
已完成的工程，甚至可能必須拆除
👉 律師觀點：解除契約是「最後手段」，因涉及工程返還與金錢糾葛，建議務必諮詢專業律師後再行使。
律師觀點：屋主如何保障自己？
常見許多案例，屋主雖然「有理」，卻因舉證不足或錯過時效而敗訴。要避免落入這種困境，建議：
契約簽訂前：務必白紙黑字約定材料品牌、工期、瑕疵保固責任。
施工過程中：定期拍照存證，避免事後爭議。
發現瑕疵時：立即以存證信函通知，並保留修繕紀錄。
考慮訴訟時：先行專業鑑定，強化舉證力。
時效掌握：依民法第514條，瑕疵擔保責任須在驗收後一年內主張；隱藏瑕疵最長不得超過五年。
常見問題 QA
Q1：裝潢公司說合約沒寫保固，所以不用修繕，對嗎？
A1：不對！瑕疵擔保責任是法律直接規定，承攬人仍必須負責。
Q2：修繕請求權有期限嗎？
A2：依民法，驗收後一年內須主張；隱藏瑕疵最長五年內有效。
Q3：如果裝潢公司拒修，我能直接找別人修，再請對方賠償嗎？
A3：可以，但必須先給承攬人合理修繕機會，並保留通知證據。
Q4：減少報酬的金額怎麼算？
A4：通常依專業鑑定或修繕費用來計算，需評估瑕疵對價值的影響。
Q5：我能同時主張減少報酬和損害賠償嗎？
A5：可以，但須避免重複計算，建議在律師協助下提出完整請求。
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瑕疵不只是房子的裂縫與滲水，更是生活中安全與信任的破口。
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